ITBI: o que é, como funciona e como calcular esse imposto

Comprar um imóvel costuma ser a realização de um grande sonho, mas também pode trazer dúvidas sobre taxas, documentos e impostos envolvidos no processo. Nesse cenário, entender o que é ITBI é um passo importante para se planejar com mais segurança.

Aliás, conhecer esse tributo ajuda a compreender melhor os custos da transferência de um imóvel. Ao longo deste artigo do Banco Carrefour, vamos explicar o que é ITBI, quando ele deve ser pago e por que ele é obrigatório em muitas negociações imobiliárias.

O que significa ITBI?

Se você está pesquisando o que é ITBI, saiba que essa é uma das dúvidas mais comuns entre quem está procurando um imóvel pela primeira vez. Até porque, além do valor da propriedade, existem alguns custos obrigatórios que fazem parte da transferência de posse.

A sigla ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal cobrado quando ocorre a transferência onerosa de um imóvel, ou seja, quando há uma negociação com pagamento, como uma compra e venda.

Na prática, o ITBI funciona como uma etapa necessária para que a transferência seja registrada oficialmente em cartório. Sem a quitação deste imposto, normalmente não é possível concluir o registro da propriedade no nome do novo proprietário.

Por que o ITBI existe?

O ITBI é uma fonte de arrecadação dos municípios brasileiros e está ligado às transações imobiliárias. Sua finalidade é tributar a transferência de imóveis entre pessoas vivas quando há uma operação onerosa, como uma venda.

A competência municipal para instituir e cobrar o imposto está prevista no artigo 156 da Constituição Federal.

Em outras palavras, sempre que um imóvel muda de dono mediante pagamento, o município pode exigir o recolhimento desse tributo para formalizar a transferência.

O que significa “Transmissão de Bens Imóveis”?

Embora o nome possa soar técnico, o conceito é bastante simples. A expressão “transmissão de bens imóveis” refere-se à transferência da propriedade de um imóvel de uma pessoa para a outra. Isso pode acontecer em situações como:

• Compra e venda de casas;
• Compra e venda de apartamentos;
• Aquisição de terrenos;
• Cessão de direitos relacionados a imóveis.

Nesses casos, o ITBI geralmente está presente como uma obrigação tributária vinculada à transação.

O ITBI é um imposto federal, estadual ou municipal?

Uma dúvida frequente de quem busca entender o que é ITBI é saber que realiza a cobrança.

O ITBI é um imposto municipal, o que significa que cada prefeitura pode definir suas próprias regras dentro dos limites da legislação. Por esse motivo, a alíquota, as formas de pagamento e alguns procedimentos podem variar de uma cidade para a outra.

Por exemplo, duas cidades podem adotar percentuais diferentes para calcular o imposto, mesmo em imóveis de valores semelhantes. Por isso, é importante consultar as regras do município onde o imóvel está localizado.

ITBI é a mesma coisa que ITCMD?

Não. Ainda que os nomes sejam parecidos, esses impostos possuem finalidades diferentes.

• ITBI: cobrado na transferência onerosa de imóveis, como em uma compra e venda;
• ITCMD: cobrado na transferência de bens por herança ou doação.

Essa diferenciação é importante porque muitas pessoas acreditam que qualquer transferência de imóvel gera ITBI, quando na verdade o tipo de operação determina qual imposto será aplicado.

Quando é importante entender o que é ITBI?

Conhecer o ITBI é de extrema importância antes de iniciar uma negociação imobiliária. Isso porque o imposto faz parte dos custos envolvidos na aquisição de um imóvel e pode impactar o planejamento financeiro do comprador.

Antes de assinar contratos ou avançar no processo de transferência, vale a pena compreender como o imposto funciona, quem deve pagá-lo e como ele é calculado, temas estes que veremos nos próximos tópicos deste artigo.

Quem paga o ITBI: o comprador ou o vendedor?

De modo geral, o ITBI é pago pelo comprador do imóvel. Isso acontece porque o imposto está vinculado à transferência da propriedade para o novo dono, sendo uma das etapas necessárias para que o registro do imóvel seja realizado em cartório.

Após a assinatura do contrato de compra e venda, o comprador deve emitir a guia do imposto junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado e efetuar o pagamento dentro do prazo estabelecido pela administração federal.

Existe alguma exceção?

Sim. Apesar de ser comum que o comprador assuma essa despesa, a legislação municipal e os termos da negociação podem prever situações específicas.

Nesse sentido, é sempre importante verificar as regras da prefeitura responsável pela cobrança do imposto e analisar o contrato da transação.

O que acontece se o ITBI não for pago?

Sem o recolhimento do ITBI, não é possível concluir o registro da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. 

Mesmo que a compra tenha sido realizada, a propriedade não pode ser oficialmente transferida para o nome do comprador até que essa obrigação seja cumprida.

Qual o valor do ITBI?

Uma das dúvidas mais comuns de quem está pesquisando o que é ITBI é justamente quanto será necessário desembolsar para pagar esse imposto. A resposta, nesse caso, é que não existe um valor único para todo o Brasil. 

Como já enfatizamos, o ITBI é um imposto municipal. Ou seja, cada prefeitura pode definir sua própria alíquota e seus critérios de cálculo, desde que respeite a legislação vigente. Por esse motivo, a forma de como calcular o ITBI pode variar de uma cidade para outra.

Como é calculado o valor do ITBI?

É válido mencionar que o cálculo do ITBI considera dois fatores:

• O valor do imóvel;
• A alíquota definida pelo município.

A fórmula costuma ser a seguinte:

ITBI = Valor utilizado como base de cálculo x Alíquota municipal

Por exemplo, se um imóvel possui base de cálculo de R$ 300 mil e a alíquota do município é de 3%, o valor aproximado do ITBI seria de R$ 9 mil.

No entanto, a base de cálculo nem sempre corresponde exatamente ao valor pago na negociação. Em alguns municípios, a prefeitura utiliza critérios próprios para definir o valor sobre o qual o imposto será aplicado. Então, o ideal é sempre consultar as regras locais antes de fechar o negócio.

A alíquota do ITBI é igual em todas as cidades?

Não. Como a cobrança é municipal, cada cidade possui autonomia para definir qual a porcentagem do ITBI. 

Na cidade de São Paulo, por exemplo, a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o valor da transação, conforme as informações da Secretaria Municipal da Fazenda.

Já em outros municípios, esse percentual pode ser diferente. Desse modo, quem está planejando comprar um imóvel deve pesquisar previamente qual o valor do ITBI de um imóvel e qual é a regra adotada pela prefeitura local.

Existem documentos e isenções?

Em determinadas situações, sim. Alguns municípios oferecem benefícios específicos para determinados perfis de compradores ou modalidades de financiamento habitacional.

Em São Paulo, existem regras que podem conceder a redução do imposto para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que os requisitos legais sejam atendidos.

Além disso, certas operações podem contar com hipóteses de isenção previstas na legislação municipal. É por isso que vale a pena verificar as regras antes de emitir a guia de pagamento.

O ITBI deve entrar no planejamento da compra?

Muitas pessoas focam apenas no valor do imóvel e se esquecem dos custos envolvidos na transferência da propriedade.

Além do ITBI, a compra de um imóvel também exige despesas com escritura, registro em cartório e outros encargos administrativos. Nesse caso, incluir o imposto no planejamento ajuda a evitar imprevistos e torna a aquisição do imóvel mais tranquila.

Onde pagar o ITBI?

Agora que você já entendeu o que é ITBI, quem deve pagar esse imposto e como seu valor é calculado, resta uma última dúvida bastante comum: onde fazer o pagamento? 

Em geral, o pagamento do ITBI é realizado por meio de uma guia emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Como se trata de um imposto municipal, cada cidade possui seu próprio sistema para emissão e recolhimento do tributo.

Como emitir a guia do ITBI?

Na maioria dos municípios, tudo pode ser feito online, diretamente no portal da prefeitura. O comprador deve informar os dados da transação, do imóvel e das partes envolvidas para gerar a guia de pagamento.

Após a emissão, o valor pode ser quitado nos canais indicados pela administração municipal. Em São Paulo, a guia é emitida por meio da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI) disponível no site da Prefeitura.

Quando o pagamento deve ser feito?

O prazo varia conforme o município e o tipo de negociação. Assim, é fundamental verificar as regras locais logo no início do processo de compra.

O comprovante de pagamento do ITBI será exigido antes da conclusão do registro da transferência do imóvel em cartório. Logo, quitar o imposto é uma etapa imprescindível para que a propriedade seja formalmente transferida para o nome do comprador.

Para que serve o ITBI?

O ITBI serve para evitar imprevistos durante a compra de imóvel, tornando todo o processo mais transparente. Embora muitos descubram esse imposto apenas na fase final da negociação, conhecê-lo antecipadamente permite organizar melhor o orçamento.

Por fim, antes de fechar qualquer negócio, vale a pena consultar a prefeitura responsável pela localização do imóvel, verificar a alíquota vigente e conferir os procedimentos para a emissão da guia. Dessa forma, você poderá concluir a transferência da propriedade sem surpresas no caminho.

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